Перераспределение земельных участков

Перераспределение земельных участков - это один из способов образования земельных участков, закрепленных в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
В результате перераспределения земельных участков из нескольких смежных земельных участков образуется несколько других земельных участков, а существование исходных участков прекращается.
 
При перераспределении участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
  Площадь образуемых земельных участков при перераспределении (по соглашению сторон) может отличаться от площади земельных участков, из которых они образованы.
В каких же случаях  возникает необходимость в процедуре перераспределения земельных участков? Это могут быть самые различные жизненные ситуации, когда существующая конфигурация смежных участков больше не удовлетворяет потребностям владельцев (соседей). Например, предположим в ситуации на вышеприведенной схеме (схема 1) по границе, образованной характерными точками 1-3, муниципалитет провел коммуникации (ЛЭП, газопровод, водопровод и т.д.). В этом случае, для доступа к коммуникациям владельцу земельного участка 1 придется проводить их на свой участок через земельный участок 2 (с установлением сервитута в отношении последнего). Если участки принадлежат разным собственникам - это усложняет взаимоотношения соседей, а если это инвестиционные участки и предназначены для продажи, то стоимость участка 1 будет существенно ниже второго. При перераспределении, путем изменения конфигурации (новая граница обозначена пунктиром), данная проблема легко решается и владельцы участков обеспечены возможностью независимого подключения к коммуникациям с минимальными затратами.
  В большинстве случаев (в том числе в ситуации, которая приведена на схеме 1) поставленную задачу можно разрешить путем объединения земельных участков и дальнейшего раздела в нужной конфигурации (трансформируя права собственников в долевую собственность и обратно).
 Однако процедура перераспределение земельных участков позволит избежать дополнительных временных и финансовых затрат, решая задачу изменения конфигурации смежных земельных участков значительно проще.
  Перераспределение земельных участков не допускается, если образование новых участков приводит к нарушению требований к образуемым земельным участкам. Никаких иных ограничений, кроме вышеуказанных, в том числе в части изменения площадей образуемых земельных участков, законом не установлено.
  Как и в иных случаях образования новых земельных участков из существующих, образование земельных участков путем перераспределения допускается только при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Вместе с тем, с учетом новой редакции Требований к подготовке межевого плана, для осуществления государственного кадастрового учета такое согласие (как и соглашение собственников о перераспределении земельных участков) представлять нет необходимости4.
  В любом случае, для осуществления перераспределения земельных участков необходимо проведение межевания, которое представляет собой целый комплекс работ, в том числе включающих выезд к Вам специалистов ООО "Кадастровый центр Дона" для осуществления геодезических измерений земельного участка с использованием современного спутникового оборудования, а также закрепление границ земельных участков временными межевыми знаками. Подробнее о процедуре межевания можно прочитать в разделе нашего сайта "Межевание земель".
   По результатам межевания формируется межевой план в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412. С информацией о требованиях к форме межевого плана можно более детально ознакомиться в разделе нашего сайта "Межевание земель".

 После выполнения кадастровых работ и формирования межевого плана необходимым этапом юридического оформления перераспределения земельных участков является постановка вновь образованных земельных участков на кадастровый учет5.
  При этом необходимо учитывать следующие положения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (Закон о кадастре):
- постановка на учет всех образуемых земельных участков осуществляется одновременно (пункт 1 статьи 24 Закона о кадастре);
- внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения об образованных в результате раздела земельных участках будут носить временный характер6;
- при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса земельного участка, в ГКН вносится описание его местоположения7.


  В части присвоения адреса следует отметить, что вариант его присвоения после выполнения кадастровых работ (но до процедуры кадастрового учета)8 является более предпочтительным, так как это сокращает временные издержки заказчика. Однако действующим законодательством не запрещается осуществление данной процедуры и после осуществления кадастрового учета образованных земельных участков.
  Окончательным юридическим закреплением перераспределения земельных участков следует считать государственную регистрацию прав на вновь образованные земельные участки, после получения информации о которой орган кадастрового учета присваивает сведениям в ГКН об исходных земельных участках статус "архивный".